Publié par : Élise Caradec — Rédactrice spécialisée en immobilier
Eurovalys est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Advenis REIM et créée en 2015. Elle investit principalement dans l’immobilier tertiaire allemand, notamment dans des bureaux situés dans de grandes métropoles économiques. Ce positionnement peut répondre à un objectif de diversification hors de France. Avant de souscrire, il faut toutefois examiner le prix de part, les frais, le délai de jouissance, l’occupation des immeubles, la fiscalité et les conditions de revente.
Eurovalys en bref : une exposition à l’immobilier allemand
La SCPI Eurovalys investit indirectement dans des immeubles loués, principalement en Allemagne. Son patrimoine est surtout composé de bureaux, mais il peut aussi inclure des commerces, des locaux d’activités ou d’autres actifs tertiaires correspondant à sa stratégie. Advenis REIM sélectionne des immeubles situés dans des zones d’emploi établies, notamment à Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf.
Estimation des revenus bruts Eurovalys
Calcul pédagogique à partir du prix de souscription et du dividende 2025 indiqués.
Prix de souscription utilisé : 48 € par part.
Résultats estimatifs
L’intérêt de ce positionnement est géographique : les loyers ne proviennent pas exclusivement du marché immobilier français. En contrepartie, l’investisseur reste exposé aux cycles du marché tertiaire allemand, à l’évolution de la demande de bureaux et aux décisions d’arbitrage de la société de gestion. L’Allemagne appartenant à la zone euro, les revenus immobiliers perçus ne sont pas exposés à un risque de change entre l’euro et la monnaie locale. Le risque immobilier demeure toutefois présent.
Une démarche ISR à interpréter correctement
Eurovalys bénéficie du label ISR et est classée article 8 au sens du règlement Disclosure. Cette démarche intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion des actifs, avec une approche dite best-in-progress. Le label renseigne sur la politique de gestion. Il ne garantit ni la hausse de la valeur des immeubles ni le niveau futur des dividendes.
Les chiffres à mettre face à votre projet d’investissement
Les indicateurs doivent être lus avec leur date de référence. Un taux de distribution mesure le revenu distribué par rapport au prix de part ; il ne décrit pas à lui seul l’évolution du capital. Le TRI intègre les revenus et la variation du prix sur une période donnée. Ces deux indicateurs ne répondent donc pas à la même question.
Documentation officielle de la SCPI Eurovalys · Retrouvez la note d’information, le DIC, les rapports annuels et les bulletins trimestriels de la SCPI Eurovalys, labellisée ISR jusqu’en 2028.
| Indicateur | Donnée disponible | Lecture utile |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 48 € | Montant à payer par part |
| Première souscription minimale | 960 € | Soit 20 parts au prix indiqué |
| Taux de distribution 2025 | 4,98 % | Performance historique distribuée, non garantie |
| Dividende brut 2025 | 2,39 € par part | À distinguer du montant net réellement perçu selon la fiscalité |
| Capitalisation | 950,98 M€ | Taille de la SCPI à la période considérée |
| Taux d’occupation financier | Entre 90,10 % et 90,92 % selon les publications | Part des loyers potentiels effectivement facturés |
| Valeur de reconstitution 2025 | 48,06 € | Indicateur patrimonial à comparer au prix de souscription |
Le taux de distribution s’est établi à 4,50 % en 2020, 4,74 % en 2021, 4,57 % en 2022, 5,04 % en 2023, 5,00 % en 2024 et 4,98 % en 2025. Cette évolution relativement régulière doit être rapprochée du prix de référence : 50,75 € en 2020 et 2021, 51,50 € en 2022 et 2023, puis 48 € en 2024 et 2025. Les revenus passés comme le prix passé ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi le taux d’occupation mérite plus qu’un regard rapide
Un taux d’occupation financier proche de 90 % signifie qu’une partie du potentiel locatif n’est pas encaissée. La vacance financière mentionnée à 9,08 % peut peser sur les revenus si elle se prolonge. Il faut donc suivre les relocations, les départs de locataires, la durée des baux et les travaux nécessaires au maintien de l’attractivité des immeubles. Un rendement est plus solide lorsqu’il repose sur des loyers effectivement encaissés et sur une occupation durable.
Frais, délai de jouissance et mécanique de souscription
La première souscription est fixée à 960 €, pour un prix de part de 48 €. Les versements programmés peuvent commencer à partir de 48 €. La SCPI affiche des frais de souscription de 11,40 % et des frais de gestion de 12,00 %. Ces frais d’entrée expliquent pourquoi le placement se réfléchit sur une période longue. La durée de conservation recommandée est d’au moins neuf ans.
Le délai de jouissance communiqué est de cinq mois. Les parts souscrites ne donnent donc pas immédiatement droit aux premiers revenus. Cette attente doit être intégrée dans votre calcul : investir 960 € ne signifie pas percevoir un dividende dès le mois suivant. La distribution est trimestrielle, sans garantie de montant ni de régularité.
La boussole pratique : raisonner en calendrier de trésorerie
Le taux de distribution ne suffit pas pour évaluer l’investissement. Il faut aussi regarder le calendrier réel de votre argent : date de souscription, cinq mois sans jouissance, premiers acomptes trimestriels, horizon de détention et éventuel moment de revente. Cette lecture évite de comparer directement une SCPI avec un livret disponible à tout moment. Pour un projet à court terme, une réserve de précaution, un achat immobilier prochain ou des dépenses prévues, l’immobilisation possible du capital peut compter davantage que quelques dixièmes de point de rendement.
Fiscalité allemande : comprendre le principe avant de calculer le net
Pour un résident fiscal français, les revenus issus d’immeubles situés en Allemagne relèvent en principe de la fiscalité de source allemande. La convention fiscale entre la France et l’Allemagne vise à éviter une double imposition. Le résultat concret dépend toutefois du statut de l’associé, de ses autres revenus, de son taux marginal d’imposition et du mode de détention des parts.
Il ne faut donc pas assimiler mécaniquement le taux de distribution de 4,98 % à un rendement net personnel. Le dividende brut de 2,39 € par part en 2025 et le dividende versé de 2,26 € sont des données de la SCPI. L’imposition applicable à chaque investisseur peut modifier le revenu effectivement conservé. Une simulation individualisée est préférable avant toute souscription, notamment en détention directe, via une société ou dans un contrat d’assurance-vie lorsque cette solution est proposée par l’assureur.
Liquidité, risques et documents à vérifier avant de décider
Eurovalys est une SCPI à capital variable, ce qui facilite le mécanisme d’entrée et de retrait par rapport à une structure à capital fixe. Cela ne garantit pas une sortie rapide. La revente dépend des demandes de retrait, des nouvelles souscriptions et des conditions du marché. Au 31 décembre 2025, les parts en attente représentaient 0,64 %. Ce chiffre doit être suivi, sans permettre d’en déduire le délai d’une future sortie.
Le capital investi, les revenus et le prix de revente ne sont pas garantis. Les risques concernent notamment la baisse de valeur des immeubles, la diminution des loyers, la vacance, la concentration sur les bureaux, l’endettement éventuel, les décisions de gestion et le risque de liquidité. L’indicateur synthétique de risque est de classe 3 sur 7, sur un horizon de huit ans. Cette classification ne supprime pas le risque de perte en capital.
Les documents à lire et les bonnes questions à poser
Avant de signer, consultez la note d’information, le document d’informations clés, les derniers bulletins trimestriels, le rapport annuel et les statuts. Ces documents permettent de vérifier les frais réellement appliqués, le délai de jouissance, la valeur de retrait, l’évolution du taux d’occupation et les modalités précises de cession. Comparez aussi Eurovalys avec d’autres SCPI sur une base homogène : même date de référence, même définition du rendement, même horizon de détention et même niveau de frais.
- Votre horizon est-il réellement supérieur ou égal à neuf ans ?
- Pouvez-vous supporter une baisse du prix de part ou des dividendes ?
- Votre épargne de précaution reste-t-elle disponible après l’investissement ?
- Avez-vous évalué votre fiscalité personnelle sur les revenus allemands ?
- Comprenez-vous les conditions et les délais possibles de revente ?